廊坊掌上通

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近年来,以旧城改造的名义,绕过正常的房地产开发程序,“先上车后补票”的开发模式很典型,在各地均有旧城改造项目陷入僵局的情况发生。为何开发商资质不全却被引进,明明是违规建筑为何工程一直在建,开发商在未取得预售证的情况下为何能大肆预售,又为何有那么多消费者争相购买?这是值得各相关方深思的问题。

一个十年前的城中村改造项目, 由于开发商违规开发而成为“烂尾楼”,造成数百户村民无法按时回迁,近两千户业主等待数年不能入住。 在廊坊市广阳区, 推广名为“东方蓝爵世家”的“北旺乡郭桑园村城中村改造”项目(以下简称郭桑园项目)已成为当地著名的问题楼盘,十年之间,两家开发公司先后进驻,区政府也曾介入协调,可问题却迟迟得不到解决。 记者在郭桑园新村看到,两栋已建成的回迁房矗立在小区进门处,东南方另有已建成的六栋商品房,但这八栋楼房均处于空置状态,小区里空无一人,冷冷清清。

据该小区一位业主反映,就在不久前,部分业主聚集到这里试图强行入住。而类似的博 弈,在业主与开发商之间已经不知 道进行了多少次。“有的人买房是为了给儿子结婚住,可现在孙子都出生了,房子 没住进去。 ”业主刘青(化名) 愤愤地对记者说。 由于办不下来土地证,已建成的项目一期无法网签,二期开工时间更是遥遥无期。

无论是华成公司还是后来“接盘”的港升公司,都一直未能办理房地产开发商必须具备的证件手续。

开发商违规建房

2008年7月31日,廊坊市广阳区政府批准对郭桑园村进行城中村改造,郭桑园城改项目系河北省“三年大变样”重点城中村改造工程。 2009 年1月15日,郭桑园村委会作为甲方与乙方华成建设有限公司签订《关于联合开发廊坊市郭桑园村城中村改造项目的协议书》,双方约定项目开发时间约为四年;协议签订后两年内乙方未启动项目视为违约,开发协议自动解除。

2010年7月29日,上述双方再次签订《关于联合开发廊坊市郭桑园村城中村改造项目的协议书》,协议内容基本一致,但乙方名称与印章变成了“廊坊市华成房地产开发有限公司”(以下称华成公司)。 在业主看来,重签协议的行为里有“猫腻”。

据村民反映,自从 2009年1月15日甲乙双方签订 协议后的一年半的时间里, 华成公司一直未开工建设,也就是说,再过半年时间,协议将自动解除。 然而,经过2010年7月29日的 重签协议,华成公司一年半未开工建设的时间累计得以“清零”,其在郭桑园开发项目上的被动局 面自然得以解脱。其次,乙方公司名称变更也值得深究。记者查询华成公司的工商资料得知,该公司的注册时间为2010年7月27日。按照《廊坊市城中村改造开发企业准入暂行规定》的内容要求,参与城中村改造的开发企业要有“从事房地产开发经营 3 年以上经历”,但实际情况是,华成公司在注册两天后,即2010年7月29日,就与郭桑园村委会签订了开发协议。 按照程序,城中村改造拆完后,土地分为三部分,第一部分是回迁用地,第二部分是市政公用设施用地,第三部分是开发企业利益所在的开发用地。开发用地拆迁完成后,需先由土地交易中心走招拍挂的流程,开发商竞得土地后办理开工手续才能建造商品住宅。根据一则广阳区政府与华成公司签署的《违法地上物处置协议》可知,2012年5月,华成公司在未取得土地使用权的情况下即进行开工建设。2013年5月17日,廊坊市建设局对华成公司发出 《停工通知》,责令其在依法取得施工许可证后方可施工。至此,郭桑园项目暂时搁浅。2015年8月26日,“接盘侠”出现。华成公司宣布与廊坊市港升房地产开发有限公司签订合作协议,港升公 司占有郭桑园项目70%股份。业主告诉记者,已盖好的六栋商品房就是港升公司入股后以回迁楼名义建的。 不过,被业主视为“救命稻草”的港升公司事后被证明也不具备开发资质。

2016年3月2日, 廊坊市住房保障和房产管理局在对信访业主的官方回复中透露出了三点信息:第一,华成公司的资质 证书已经注销;第二,港升公司未取得房地产开发资质等级证 书;第三,“北旺乡郭桑园村城中 村改造”项目的土地性质仍旧为集体土地。也就是说,无论是华成公司还是后来“接盘”的港升公司,都 一直未能办理房地产开发商必须具备的证件手续。

借预售房屋获取资金

一位业主告诉记者,在购房时,项目的销售人员声称 2016年5月就能将“五证”办齐,也可以办理网签手续。 然而他们等到的却是港升撤资的消息。

然而,“五证全无”的东方蓝爵世家却一直在对外销售商品房。刘青告诉记者,华成公司在项目还未开工建设的情况下便开始与购房者以签订《建筑委托书》的形式预售房屋。记者在业主提供的一份签订于2011年8月的建筑委托书上看到,华成公司承诺房屋预计交工日期为2012年。而港升公司入股后,与业主签订《商品房买卖合同》,继续获取资金,称不交付三成首付款就会将 “房产强行清退, 转卖其他人”,许多业主为了能够顺利取得房产选择了交钱。

陈蓉(化名) 就是其中之一,2013年9月,她先向华成公司交付预付款12万元,又在2015年12月向港升公司补交首付款9万 多元。刘青分别在2016年3月和12月购入两套郭桑园项目的房子,“一套自己住, 一套给父母养老。 ”她拿着自己的购房合同给记者看,上面清楚地写着交房时间是2017年12月31日前。 可是眼看着 2018 年就要过完了,一共交了60多万元首付款的两套房子还没有开始动工。 据廊坊市住房保障和房产管理局调查取证,华成公司自2011年开始收取郭桑园项目购房者定金及预收款,每户1万至5.8万元不等。港升公司入股后继续收取定金、首付款及房款,每户1万至3.8万元不等,并聘请天津联众创展房地产经纪有限公司收取项目购房者的电商款,为每户3万元整。

该调查还查明,自2015年11月12日至2015年11月24日的短短12 天时间,华成公司就收取购房者款项共计428 万余元;港升公司自2015年10月22日至2016年3月2日收取购房者款项共计758 万余元;天津联众创展房地产经纪有限公司收取电商款共计137 万元。“当初之所以决定购买,就是觉得港升是政府引进的开发商,而且它一进入廊坊就接手了三个问题楼盘,肯定没问题。”

在近 2000 户业主看来,两个开发商在没有取得任何证件的情况下,拿着廊坊市政府出具的“北旺乡郭桑园村城中村改造”的公文,打着城中村改造政府监管的旗号,违规建房,违章销售,是恶意圈钱、坑害消费者的行为。 同开发商交涉无果后,他们把诉求的目光转向了政府。

业主进退两难

由于华成公司无法按期上交1.8亿元的土地出让金,业主们收房的希望再度被击碎,在与政府多次沟通后被告知“政府正在联系新的开发商来接盘”。

通过各种途径上访、投诉,向各部门反映情况,业主们的呼吁有了结果。2017年5月27日,廊坊市广阳区国有土地上房屋征收办公室与华成公司面向东方蓝爵世家业主出具了承诺函,承诺“开发商(不论是否发生股权变更、主体转移、后期加盟等变动)对蓝爵世家项目所签订的《商品房买卖合同》或《建筑委托 书》以及《补充协议》、《承诺书》等所有书面约定全部具有法律效力,并按照签署内容履约责任。 ”

更让业主一度喜出望外的是,2018年7月19日,廊坊市国土资源局市区分局对郭桑园二号和三号地块使用权协议出让进行公示,受让单位为华成公司。期盼已久的购房者终于见到了曙光,认为这预示着已盖好的房子终于合法了。但由于华成公司无法按期上交1.8 亿元的土地出让金,业主们收房的希望再度被击碎,在与政府多次沟通后被告知“政府正在联系新的开发商来接盘”。“现在楼市严调控形势持续, 如果没有切实利益,很难有地产商愿意接盘。”陈蓉对此并不抱太大希望。

业主是否能依靠法律手段维权

北京京师律师事务所律师许浩对中国商报记者表示,按照《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规,开发商在取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证,投入开发资金达标并确定施工进度和竣工交付日期,取得商品房预售许可证明后才可以进行商品房预售。而出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下,与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果出卖人订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒事实或提供虚假证明等情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

截至发稿,陈蓉再次向记者传来业主维权群里的最新据说此前一直在与政府谈的第三个开发商可能不“接盘”了,现在政府正在同浙江和湖南的两个新开发商谈。 ”能不能谈下来,还需要再等几年,我们这些业主就这样无休止地等下去吗? ”一次次的希望与失望,让陈蓉筋疲力竭。她设想了许多如果:如果当初监管做到位,如果自己没有轻信销售人员的说辞, 是不是就不会摊上这件麻烦事了?现在她一闲下来就会去郭桑园新村看一眼,“明明 房子就在眼前,却觉得中间横着一道迈不过去的坎儿。 ”陈蓉对记者说。

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